将来包括自住房在内的保障房，购房人在入住时，有可能会告别毛坯房，拿到手将是已经精装修的房屋。北京正在酝酿保障房全面推行精装修交房的政策。这意味着，北京有可能在全国率先推行实施精装修的交房标准，精装修或将成为交房的“标配”。

推行精装修交房多年难成
无论是保障房，还是商品房，这些年来，大部分买房人拿到手的房子，都是没有装修的毛坯房。似乎人们也觉得，买了房子自己装修是天经地义的。

而在清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长宋兵看来，这并不是一个正常的现象，“在国外，根本就没有毛坯房这个东西。”他认为，住房是一种产品，而毛坯房则是没有完工的半成品。一个半成品就交付给了购房者，显然是很奇怪的。

其实，在1998年中国的房改实施时，国务院就下发文件，要求住宅成品交房。此后建设部也曾提出过，分部实施，逐步取消毛坯房。

而在北京，2008年出台的《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》中曾明确，廉租房和经适房装修要一次到位，限价房也宜装修一次到位。而后出台的公租房建设技术导则中则强制规定，公租房要实施装修一次到位，实现租户拎包入住。

不过，实际的情况却是，目前北京只有公租房全部实行了精装修交房。经适房、限价房、安置房除了个别项目外，绝大多数项目实行的还是毛坯房交房。自住房也都实行毛坯交房。商品房中，大多数也是毛坯交房。

“精装修总是出现质量问题”、“很多地方都不满意，还是要砸了重新装”，似乎购房者们对于精装修也并不“感冒”。

精装修缺乏标准体系
对于出现这种状况的原因，宋兵认为，这是由于精装修缺乏标准体系，对于房屋的土建、防水等基础工程，国家是有很明确的标准的。而装修则缺乏国家标准。因此推行精装修，最迫切的是将标准体系建立起来。

“拿1000元/平米的精装标准来说，虽然这个价格很便宜，但如果钱都花到位了，装修的品质是相当高的。实际的情况是，是不是完全按照1000元/平米的标准做了，是不是用到该用的地方。”宋兵说，如果是过分的要在装修里赚钱，而降低了装修的标准，那么百姓自然不会买账。

而对于开发商而言，他们对于精装修也有顾虑。“精装修交房涉及到的面比原来多多了。装修的队伍和建筑主体施工的队伍是两个体系，主体施工的队伍是成建制和体系的，装修的队伍往往是游击队，早期的装修质量得不到保障的情况下，开发商为了避免之后带来的麻烦，往往选择更省事的毛坯交房。”一位开发商告诉记者。

并且，在近些年房价持续飙升的状况下，开发商们也缺乏精装修的动力，房子不愁卖，毛坯房就可以卖得很火，不用费事去精装修。

北京市住建委相关负责人也坦言，受到销售价格、装修标准不明确、居民自主装修意愿强烈等因素的影响，精装修交房的推行并不会顺利。

传统装修每户平均产生2吨建筑垃圾
为何在多年推行不顺的情况下，如今北京再次重推精装修交房？

市住建委相关负责人说，毛坯交房、自主装修的弊端一直都存在。尤其是在当前节能减排的发展趋势下，这成为了主管部门必须直面的问题。

首先是资源的浪费，装修的人都知道，装修的第一步是砸墙砸地改水电，如果是非专业的装修队伍，这些工序对房屋质量的影响是很大的，比如将承重墙拆了，房屋结构任意的改动，这将造成房屋结构安全不可控，房屋的整体寿命受损。

同时，这样的装修方式下，会造成很大的浪费。装修行业内的测算显示，装修过程中，每户大约会产生两吨的建筑垃圾，以每年全国住宅供应量600万到700万套计算，一共会产生1000多万吨的建筑垃圾。“2吨是什么概念？一辆130卡车，一卡车才能拉2吨左右。”

此外，几乎所有小区，在入住的一到两年时间里，都是一个装修的骚扰期，居民每天都会被刺耳的装修噪音所困扰。

而这些问题，精装修交房都可以避免。“从此次政府的动向看，是以保障房先行先试，最终的目标是包括商品房也都实施精装修交房。”一位业内人士说。

此外，这位负责人说，近年来，由于房地产市场回落，开发商们更加注重提升房屋的品质，商品房精装交房的比例加大了，而且北京公租房已经竣工并完成装修的大约有1万多套，并得到了承租家庭的认可。同时，北京关于住宅装饰工程的设计、监督、验收等管理规范也已经出台。这些都是重新推行精装修交房的有利因素。

经适房、限价房将推装配式装修
在专家看来，居民的个性化装修需求，装修的质量、以及装修的价格，是精装修交房最关键的三大因素。也是决定北京此次推行精装修是否可以成功的关键。

“拎包入住并不是说的那么简单。”双合家园的公租户盖淑敏说，她入住的公租房，虽然是精装修的，但实际上一些配置还有待健全，应该更加考虑到住户的生活需求。“比如房子是没有阳台的，也没有安装晾衣架，但又不让我们自己钉衣架，洗过的衣服没有地方晾。”

“最难的是个性化，这些年主要卡在这里。”北京市住建委这位负责人坦言。

他介绍，一旦保障房精装修交房的政策出台，肯定会配套详细的操作方案。经适房、限价房会按照现行公租房的装修标准，实施装配式装修。

那么公租房的装配式装修到底怎么样？记者日前来到了北京市保障房建设投资中心位于常营的一处正在装修的公租房项目。所谓装配式装修，就是装修的各种部件，如隔断墙、地板、墙面、橱柜、卫浴等，都是在工厂生产好的成品，现场只是装配，将来如果不需要了，可以直接卸下，而不用砸墙砸地。

与普通装修不同的是，这里的地板下方是一个架空层，里面铺设着各类管线，将来如果哪条管线坏了要维修，或是改线路，直接卸开地板就可以维修和改动，省去了砸墙刨地的苦恼。

“通常的家庭装修，一般3个工人要干上1个月的时间，而用装配式装修，6个工人干6天，一套房子就能装完。”北京市保障房建设投资中心安全质量技术部部长伍孝波说，而且，装配式装修不用水泥、砂子等建材，每平米房屋能减重150公斤，对于一个50多平米的住宅来说，就能减少8吨的装修重量，不但减少了资源浪费，而且会提高房屋建筑的抗震能力。

安置房、自住房将提供菜单式装修
市住建委这位负责人表示，棚户区改造安置房、自住房将采用菜单式装修，由开发商提供不同档次的装修菜单供居民选择。

“菜单要提供到很详细的程度，要分档提供。所有户型、所有档次的样板间都要做齐，不同菜单的必须要有样板间，供百姓选择。而且使用的建材也必须明示公示。”这位负责人说，由于保障房大都是在建设时就已经提前确定了每一套房的购房家庭，因此开发商在内部装修设计的阶段，就要将设计方案提前和百姓对接，了解个性化的需求。听取百姓意见。

他透露，在具体实施过程中，会首先提供一个精装修的基本配置，即达到精装修交房的基本要求，居民是可以拎包入住的。“在这个基本配置中，大多数百姓用的是品牌来衡量，大品牌要更放心一些。所以开发商要把使用的品牌告知百姓。”

而在基本配置之上，开发商还要提供更深化的服务，“有些可以升格。比如有居民对基本配置中的复合地板不满意，要可以提供更换实木的。基本配置之上的装修选项是双方的市场行为，但开发商要提供这样的服务，让百姓有的选。”

伍孝波也认为，只要是提前能定每套房将来的主人，就可以按照他们各自的需求，做出每套不同的装修。

他透露，由北京市保障房建设投资中心建设的焦化厂定向安置房项目，就计划提供菜单式装修服务，该项目用于天坛周边简易楼居民的腾退安置。“我们打算做出7个样板间，不但分不同的档次，而且还分不同的风格，比如年纪大一些人喜欢的古典风格，年轻人喜欢的现代风格等。居民可以自选不同风格装修。”

装修质保期将设置的更长
对于装修质量的管控，也是主管部门关注的重点。

市住建委这位负责人说，精装修交房会把实施方式逐渐向工业化内装方式转变，比如装配式装修。“传统的装修需要施工作业，质量出了建材，靠的是工人的技艺，但工人技艺是有差别的。人工环节越多，就越容易造成质量不可控。而装配式的装修，墙、地、整体厨卫都是工业产品，质量有保证，现场只是装配，对工人的要求更低了。”

同时，今后政府还将设立一个保障房精装修的施工企业名录，有资质、信誉好的企业才能进入名录，才能承接保障房精装修工程。

对于精装修的质量，伍孝波深有体会。“我们最初的几个公租房项目，采用的是传统装修的方式，但实际使用时，报修率已经让我们无法忍受，达到了户均0.39，也就是每户平均3个月就要保修一次。而后的项目采用装配式装修，户均报修率下降到了0.1以下。”

家住双合家园的公租户唐洪璞也表示，他入住近2年，还没有出现过装修质量问题要维修的。

而且，推行精装修交房后，装修的设计方案，也需要规划部门的审核，“设计合不合理，安全性如何，都会进行专业审核。比如装修时水电的设计很重要。应该采用正规的设计。而如果是马路游击队来装修，他们专业不通，仅从装修角度把线改了。对主体结构的安全以及房屋质量都产生影响。”这位负责人说。

他表示，以前一个房屋的土建和装修是割裂个，而今后土建在主体设计时，也要把装修考虑进去，这将更加确保房屋建筑和装修的质量。而且在对质量的监督上，以往主管部门监督的主要是房屋建筑主体结构的质量和安全，对装修的监督较少。而今后装修和土建合一了之后，主管部门对装修的质量也将监管起来。这相当于百姓又免费雇了一个装修的“监工”。

不少人可能遇到，找了施工队来装修，过了两年出了质量问题，却找不到人了。今后，精装修房屋出现了问题，那么找的就是开发商了。这位负责人表示，政府会要求开发商做好后续服务，不能房子一卖就走人，得让百姓住的踏实。装修保质期的设定会和目前行业内接轨，保质期的长度肯定会优于传统方式。

装修价格将计入房屋定价
实施精装修交房后，装修价格的价格如何计算？这是购房者最关心的问题。

市住建委这位负责人表示，对于在土地招拍挂时就提前定价的限价房、自住房等，会在定价时，就将装修费用计入，“基本定价是带装修的成品房，计入的是基本装修配置的价格，不同百姓的个性化选择增项则各自再与开发商商议。”

而对于装修的价位，他表示尚需具体测算。

记者了解到，目前北京公租房的精装修造价大约是每平米700元，如果经适房、限价房也按照公租房标准装修，价位应该差不多。以一套60平米的房屋计算，总的装修款大约4万元左右。

而定向安置房和自住房采用同类装修方式。目前，每个区县针对实际情况，在拆迁补偿中对安置户有一定的装修补偿，多数在1000元/平米左右，如果按照部分装修补偿来进行装修，则装修的标准要比经适房和限价房更高。100平米的房屋装修费用大约在10万元。

“其实，采用了这种集合式装修，材料和人工走的都是‘集采’的方式，会比个人装修省钱许多，同样的装修费用下，品质会高很多。”宋兵认为。

伍孝波也表示，从他们的实际操作看，装配式装修要比普通装修节约成本30%以上。

（来源：[京房字] 研究）

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